各县(市)可止要识突、区人民政府，市烈难京易一怕资随适各委、办、局，市各直属单位, 现将《南通市实施〈江苏省物业管理条例〉细则》印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○一年十二月十四日 南通市实施《江苏省物业管理条例》细则
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，根据《江苏省物业管理条例》的规定，结合本市实际情况，制定本细则。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本细则。
[新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实持序着志白战要帮药行物业管理。
配套设施不全的原有住宅区，由所在区(县、市)人民政府组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。配套设施比较齐全的大厦，工业区等其他物业，推行物业管理。
第三条 南通市房产管理局是本市物业管理行政主管部门(以下简称物管行政部门)况冷掉。
主要职责是：
一)贯额川材彻执行物业管理的有关规定，制订物业管理行业服务标准;
二)负责物业管理企业的资质审查、年检和业务指导者明依伤判工作;
三)负责业主机构千白说改找反的登记工作;
四)会换大评季称误洲流同有关部门对物业管理企业之确增规示跑经营管理活动进行监督检查;
五)负责指导业主机构和物业管理企业工作，协调处理物业管其力轴费理中发生的矛盾和问题;
六些皇太怕很煤环究团)依法查处物业管理活动中问伯那或贵敌操影练本的违法、违约行为。
七)负责协调并加快理顺与物业干什深一刘眼超业管理工作相互联系的各种关系。
县(市)建设行政主管部门是本行政区域内物业管理行政主管部门，其具体职责由同级人民政府确定。
第四条 建设、规划、城管、环保、交通、公安、物价、工商、供电、邮政、电信等部门和单位，依照有发满接载溶管状待视关法律法规和本实施细则规定，负责住宅小区相关工作的配合、指导和监督。
第五条 物业管理行业按照国家和省有关规定享受第三产业(居民服务业)优惠政策。县(市)人民政府应当扶持物业管理行业的发展，逐步建立专业化、社会化杨和市场化的`物业管理体制，提高物业管理水平
第二章 业主自治管理
第六根银洋落模测止杨预传求条 业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主人数较少的，物业管理受部压免土哥故问的组织形式可以由业主自主决定。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数较多的，可以推选业主代表，组成业主代表大会(以下统称业主大会)。
第七条 业主享有下列权利：
一)参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决;
二)业主委员会的选举权和被选举权;
三)监督业主委员会的工作;
四)参与选择物业管理企业;
五)享受与物业管理费用相符的服务;
六)监督物业管理企业的管理服务活动;
七)法律、法规规定的其他权利。
业主承担下列义务：
一)遵守物业管理的法律、法规和规章;
二)遵守业主公约;
三)遵守业主大会和业主委员会的有关决定;
四)按照合同约定交纳物业管理服务费;
五)按照国家、省、市有关规定交纳维修基金;
六)法律、法规规定的其他义务。
为了在维护物业和业主双方的权益的同时，监督物业的管理，提高人们的生活工作环境水平，出台了物业管理条例，各地也根据国务院的规定进行了当地物业管理条例的细则修订，下面来为大家解读解读江苏省物业管理条例。
2012年11月29日，省人大常委会对《江苏省物业管理条例》进行了修订，将于2013年5月1日起正式施行。
一、新《条例》有哪些新变化、新亮点?
(一)拓展了物业管理概念
国务院《物业管理条例》中对物业管理的表述为业主通过选聘物业服务企业，物业服务企业按合同进行服务的活动。通俗的讲就是有物业公司进行管理的。而新《条例》对物业管理的概念进行了拓展，将业主自行对物业进行维护、管理等活动一并纳入物业管理的范畴。(第二条)
(二)物业管理机制“沉到底”
新《条例》通过地方法规的形式，明确赋予街道办事处(乡镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督职责，突出了街道(乡镇)在物业管理活动中的基础作用。(第三条)
街道办事处(乡镇人民政府)应当建立物业管理矛盾投诉、调解、应急维修服务等机构和联系会议制度，完善社区公共服务体系，协调处理物业管理重大事宜。社区(村)居民委员会应配合做好相关工作。(第二十九、第三十条)
街道办事处(乡镇人民政府)在物业管理活动中法律地位的确立，有利于物业管理活动的开展，也为群众在“家门口”解决矛盾纠纷提供了条件。
(三)物业管理不再孤掌难鸣
物业管理工作是个大箩框，小区的事情都往里装。小区里不管什么事，首先想到的就是物业服务企业、物业主管部门。实际上，物业管理是一项综合性的社会管理工作，涉及很多部门的职能，需要各部门形成合力，齐抓共管。新《条例》规定，城管、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的管理，建立违法投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人的姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。(第六十八条)
(四)完善了业主为主体的监督机制
成立了业主委员会的物业，业主委员会可以召开业主大会，决定物业区域内的重大事务，督促物业服务企业履行物业合同，业主委员会成立不起来的怎么办?
针对这个问题，新《条例》提出了物业管理委员的新概念。对不具备成立业主大会条件，或者具备条件但未成立业主大会的住宅小区，由街道办事处(乡镇人民政府)、社区(村)居民委员会、业主代表等组成物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。(第二十七条)
物业管理委员会概念的提出，有效的弥补了业主委员会缺位的问题，完善了业主监督机制，为小区处理重大物业管理问题提供了法律保障。
(五)注重保护物业活动中各方主体的利益
1.业主的利益得到充分保障
(1)明确了物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的配置标准。
新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。
集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。(第三十五条)
(2)建设单位对小区的车位、车库，不能“只售不租”。
小区“停车难”的问题，已成为物业管理中的一大难题，一面是小区车库内的车辆寥寥可数，一面是小区道路上、绿化带上车辆乱停，严重影响居民生活和出行。新《条例》明确规定，小区内的车位、车库应当首先满足业主的停车需要，至于出租、附赠或出租，由当事人双方约定。车位、车库数量少于要求购买车位、车库房屋套数时，每户业主只能购买一个。对未出售或附赠的车位、车库，建设单位只售不租的最高可处五十万元以下的罚款。(第六十二条、第八十八条)
2.保护物业服务企业的利益
(1)这几年，物业从业人员的工资不断的在提高，而物业费的收费标准想要提高，基本不可能实现，特别是一些收费标准偏低的老小区，很多物业服务企业难以为继。新《条例》规定，普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价。价格和物业管理行政主管部门制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，每三年内进行一次评估，进行适时调整，并公布。业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定。这就意味着，业主可以根据小区管理的需要，随行就市，实行市场调节价。
(2)交纳物业费是业务，不能再当“老赖”。物业服务“收费难、难收费”已成为制约物业行业发展和为业主提供更加优质服务的瓶颈。新《条例》针对拖欠、拒交物业费的现象规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。(第四十八条)
业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业费的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在小区内内公示等形式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以向法院起诉。(第八十四条)
(六)房屋维修急事有了急办法
住宅专项维修资金属于全体业主所有，按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，动用这笔钱，必需由两个“三分之二”，即建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，才能使用，程序繁琐。特别是一些“空关”率比较高的小区，想要两个“三分之二”通过，根本就不能实现。出现紧急情况怎么办?省《条例》明确了应急之法，当出现房屋屋面渗漏、电梯故障危及人身安全、楼体单侧外立面有脱落危险等六种情形时，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置。(第七十六条)
二、如何做好与新《条例》的对接?
近年，我市出台了《市政府关于进一步加强市区社区物业管理工作的意见》(通政发〔2008〕59号)，推动建立市、区、街道三级管理体制和市、区、街道、社区四级投诉处理机制。目前，各区、街道(乡镇)都设立了物业管理机构，社区明确了专人负责物业管理工作，管理框架基本确立。
对物业服务企业撤离小区，由业主委员会决定小区的管理方式，绝大多数小区是重新选择物业服务企业进行管理;未成立大主大会的小区和老旧小区，由街道进行监管、托管，落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性管理。
应该说，在物业管理体制机制和老小区的“托底”制度建设方面，我市还是走在前列的。市房管局将根据新《条例》的有关条款，推动建立相关制度，出台相关的贯彻实施办法。
上述即为大家介绍的关于江苏省物业管理条例的相关内容。其明确约束并规范了物业管理行为，同时也保障了双方的权力和利益，当地相关部门应严格按照物业管理条例进行物业管理，从而为大家创造更加和谐舒适的工作生活环境。
