租赁合同的特别效力(租赁合同的效力问题)
房屋租赁合同效力的认定是：双方当事
人就房屋租赁合同内容达成一致时合同成立，一般以双方签字盖章之日作为合同生效时间，双方一经签字盖章
合同即产生法律效力，受法律保护。房屋租赁合同的生效不以登记为前提，是否在房管部门进
行备案登记不影响合同的法律效力。
【法律依据】
《民法典》第二百一十五条
当事人之间订立有关设立、变更、转让来自和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；
未办理物权登记的，不影响合同效力。
第五百零二条
依法成立的合同，自成立
时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定
有跑鲁轴，合同应当办理批准
等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义操燃三酒孩伯联热防圆示务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的
责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更研世、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。
租赁合同的效力主要规定于《合同法》，根据《合同法》的规定，其特别效力主要体现在以下三项：
1、买卖不破租赁
买卖不破租赁的原则也叫做租赁权的物权效力，《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这一条就是“买卖不破租赁”的原则，它突破了合同相对性原则，使租赁权具有了物权效力，即对抗第三人的效力。这种现象可以叫做“债权物权化”。
2、房屋承租人的优先购买权
房屋承租人的优先购买权势指在出租人出卖出租的房屋时，承租人享有的在同等条件下优先购买该房屋的权利。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”而根据相关的司法解释及部委规章，房屋所有人应该提前三个月通知承租人，由承租人决定是否购买，在同等条件下，承租人有优先购买权。
3、房屋承租人的共同居住人的继续租赁权
《合同法》第234条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”租赁权作为与承租人人身有关的专属性债权，是不能继承的，但是在租赁合同中，与承租人共同居住的人享有在租赁房屋中居住的权利，因此为了保障这些特定人的权利，法律允许与承租人生前共同居住的人按照原租赁合同租赁该房屋，但是应当办理续租手续，变更承租人。
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房屋租赁合同法律效力是怎样的
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探友特约专家: 艺心法务
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探友特约专家: 135******91
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探友特约专家: 嗯嗯卧道35
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探友特约专家: 凤凰网房产
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探友特约专家: 刘晓宁律师
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