商品房买卖预售合同生效的条件是什么?(商品房买卖合同 预售)
商品房预售合同
的有效条件包括：主体合格、意思表示真实、内容和形式
合法。在这些有效条件中，当事人的意思表示真实和内容
合法并没有特殊之处，可以按照合同法的一般原理加以认定。但
在主体合格和形式合法两个要件上，商品房预售合同有其特殊性。
（一）商品房预售合同的主
体必须合格 商品房预售合同的主体双方为预售方和预购方。我国
现有的法律、法规，对商品房预售合同的当事人双方都有条件的限制和要求。
来自1、预售方应当具备的条件。
根据《城市房地产管
死西向型燃心实话理法》和《城市商品房预售
冷药区安额量管理办法》的有关规定，商品房
预售合同的预售方应当具备下列条件：
（1）预售方必须是经
过批准设立，并在工商行政管理部门登记注册的房地产开
尽协影普和严师言发企业。房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。但是，如果不具备
府座件物提负需连利离房地产开发经营资
她却格的企业，在《城市房地产管理法》施行之前，与他人
订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间依法取得了房地产开发经营资格，则可以
认定合同有效；
（2）预售方必须交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。但在《城市房地产管
理法》施行之前，预售方没有取得土地使用权
证书，但投入了一定的开发建设资金，进行了施工建设，
并与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间补办了土地使用权证书的，则
州代政可以认定合同有效；
（3）预售方必须取得建
设工程规划许可证，投入的开发资金必须符合法律的要求。预售方必须按提
供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的影百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（4）
预售方必须取得商品房预售许可证明。但在《城市房地产管理法》施行之
前，预售方没有取得商品房预售许可证明的，而在一审诉讼期间补办了商品房预售证明的，则可以认定合同有效。
2、预购方应当具承足孔手紧错免车械有的条件。
从理论上讲，预购方必须是具有完全民事
货征形复地例批磁成行为能力的人。除此之外，盟问逐倒从黑有两种特别情况：
（
1）根据《城市商品房预售管理办法》的规定，预售方向境外预售商品房的，应当提交允许向境外销售的批准文件；
（2）根据最高
抗居率业江升困正人民法院在1993年《全国民亮在事审判工作座谈会纪要》：权危溶张他鱼困轻零育连“无当地户口的人购买城镇房屋，对于符合
本地区房屋买卖法规规定的，可以认定买卖有效。” 无当
练地户口的人买卖本地城
种套毫南结量看镇房屋将取决于当地政府制定的
积轴础担集术房屋买卖法规。
（二）
商品房预售合同的形式必须符合法律的规定
根据法律的有关规定，商品房预售合同必须采取书面形式。在实践中，商品房预售合同一般采取标准合同的形式，具体条款
东脚例志要住由预售方事先拟定，主要内容包括：双方当事人的情况；预售商品房的基本情况（如商品房的坐落、土地使用权证号、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构等等）；预售商品房的价格及支付办法、期限；交付房屋的日期；违约责任及免责条件；纠纷的解决方式等。
根据《城市房地产管理法》的规定，当事人订立商品房预售合同后，预售方应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》亦规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”
现在很多开发商取得预售资格后，都会定期推出楼盘。老百姓购买这种期房时，会和开发商签署一份买卖合同。对于购房者而言，要确保合同具备法律效力，这样今后维权的时候也有据可依。那么，商品房买卖预售合同生效的条件是什么?下面我们一起看看小编的说法。
一、商品房买卖预售合同生效的条件是什么?
商品房预售合同的有效条件包括：主体合格、意思表示真实、内容和形式合法。在这些有效条件中，当事人的意思表示真实和内容合法并没有特殊之处，可以按照合同法的一般原理加以认定。但在主体合格和形式合法两个要件上，商品房预售合同有其特殊性。
1、商品房预售合同的主体必须合格
商品房预售合同的主体双方为预售方和预购方。我国现有的法律、法规，对商品房预售合同的当事人双方都有条件的限制和要求。
2、商品房预售合同的形式必须符合法律的规定
根据法律的有关规定，商品房预售合同必须采取书面形式。在实践中，商品房预售合同一般采取标准合同的形式，具体条款由预售方事先拟定，主要内容包括：双方当事人的情况;预售商品房的基本情况(如商品房的坐落、土地使用权证号、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构等等);预售商品房的价格及支付办法、期限;交付房屋的日期;违约责任及免责条件;纠纷的解决方式等。
二、商品房预售需要满足哪些条件?
我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售应符合下列条件：
1、预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;
2、已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。
3、持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。
4、按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。
5、七层以下的达到主体工程封顶;七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数;已经同金融机构签订预售款监管协议。
6、已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。
7、法律、法规规定的其他条件。
综上所述，开发商要想在商品房交付之前进行销售，必须取得当地住建部门颁发的商品房预售证书。在双方签署商品房买卖预售合同时，要确保合同主体合法、预售合同内容条款符合法律规定，必须写清商品房情况、建筑面积、交房日期等事项。并且，这份合同要书面形式签署。
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