税收制度是我国最重要的制度之一，因为税收不仅是我国政府进行各项活动的财政来源和保障，也是一种调控市场经济的方式。但是，税收税收不合理也会产生各种问题。我国对于税收政策处做了相关调整，将营业税改为增值税。接下来，要探索小编为大家介绍房地产营业税改增值税的影响。
一、什么是营改增
营业税改增值税(以下简称营改增)是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，是党中央、国务院，根据经济社会发展新形势，从深化改革的总体部署出发做出的重要决策，目的是加快财税体制改革、进一步减轻企业赋税，调动各方积极性，促进服务业尤其是科技等高端服务业的发展，促进产业和消费升级、培育新动能、深化供给侧结构性改革。
营业税和增值税，是我国两大主体税种。营改增在全国的推开，大致经历了以下三个阶段。2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改增值税试点。自2012年8月1日起至年底，国务院将扩大营改增试点至8省市;2013年8月1日，“营改增”范围已推广到全国试行，将广播影视服务业纳入试点范围。2014年1月1日起，将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点，至此交通运输业已全部纳入营改增范围;2016年3月18日召开的国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，中国将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点，至此，营业税退出历史舞台，增值税制度将更加规范。这是自1994年分税制改革以来，财税体制的又一次深刻变革。
截至2015年底，营改增累计实现减税6412亿元。
2016年中国首部宣传营改增政策的微电影，《老王的营改增》由绵阳微电影协会监制。
2016年3月5日，第十二届全国人民代表大会政府工作报告宣布全面实施营改增，2016年5月1日起，房地产及建筑业等重要行业纳入营改增试点范围。
二、房地产营业税改增值税有什么影响
(一)营改增对房地产有什么影响
国税总局局长王军在人民大会堂部长通道回答媒体提问时表示，这次“营改增”相比以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易营业税下，个人二手房买卖需缴纳5%的营业税，符合一定条件的住房买卖可免征营业税。
出 于稳定房地产市场考虑，去年3月份，营业税免征条件有所放松，从原来的“满5年以上(含5年)”，调整为“满2年以上(含2年)”。为适应国内房地产市场 分化局面，今年2月份，营业税政策进一步放松，除了北上广深，所有住房(包括普通和非普通住房)只要满2年(含2年)，对外销售的，均免征营业税。北上广 深仍然适用去年老政策，满2年(含2年)非普通住房，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;满2年(含2年)普通住房，才免征营业税。
这个环节的营业税改成增值税后，由于具体政策尚未出台，税负是否变化还未知。不动产业纳入“营改增”，可能适用6%、11%的税率，部分可能适用3%的征收率。
(二)对于二手房买卖来说，缴税基数由售价变差价，会带来哪些影响?
营改增以后，买卖二手房无需再考虑是否满两年，因为都是按照增值部分来缴纳，国家就是为了鼓励交易、流通;而对于未满两年的房产，原来按照营业税的政策需要缴纳5%的营业税，而如果按照增值税，除北上深以外，其他地方增值幅度不大甚至为零，那么增值税极有可能为零;但对于房产证在5年以上的，则是一个利空消息，因为当初价格很低，增值部分很大，如果按照11%来增收增值税，那么税负非常大，势必会导致房价的大跌。
营改增的背景下，是增加负担还是降低负担，本质上要看进项税额能否得到抵扣。严跃进列举了一个简单计算来说明“营改增”中间的税费变化。如果按照目前的营业税征收计算公式，转让100万元的住宅，且不考虑免征等因素，按照营业税5%的税率计算，那么营业税共需交纳5万元。
1、“营改增”推动房地产业健康发展
增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。我国通常采用国际上使用的以税款来进行抵扣的方式，即“根据销售商品或劳务的销售额，按规定的税率计算出销项税额然后扣除取得该商品或劳务时所支付的增值税款，也就是进项税额，其差额就是增值部分应交的税额。
2、“营改增”促进房价回归平稳合理
房地产业“营改增”时代来临，对老百姓的影响主要体现在房价。税改之后可以促进房地产市场交易变得更加活跃，尤其是如果房地产企业房屋销售对象是企业，且允许作为购房者的企业可以凭据房地产企业开具的增值税专用发票抵减其销项税额，那么，这必然有利于房屋销售规模的扩大，房地产企业通过获取规模经济效益，有望通过降低房价扩大销售。
通过进一步观察，如今市场房价并不太取决于开发成本，更重要的决定因素是供求关系。今年以来，房地产市场转向为买方市场，房地产走势持续走低下行，市场上存量房压仓整体市场供大于求。地产开发商面对持续走低的成交量都表现出了极大压力。这种情况下，税负降低，开发商利润空间势必增大。
3、“营改增”促使企业优胜劣汰
“营改增”税负变化=“营改增”后两税税额总和/房地产业总支出—“营改增”前两税税额总和/房地产业总支出
国家实行“营改增”的目的是给房企降低税负水平，但这也要求企业有较强的内部管控。如果管理得当，企业可以合理利用规则，降低税负。但税项改变后，房企财务、税收架构将发生根本性变化。过去交营业税，房企按照既定税率缴纳即可，财务计算较为简单。但改为增值税之后，进行进项抵扣，房企经营流程需要进行重新设计，从整体粗犷式管理转向精细化。部分规模较小，运作不正规的企业很难跟上新规的节奏，不但不能够降低税负，反而会大幅增加税负。
税改后，市场竞争将更加激烈，企业也会进行一场优胜劣汰的生存考验。因此，在新规将实行前的这段时间，所有房地产企业都应该高度重视“营改增”后带来的变化，并积极做好内部财税部门的培训，争取最快适应和掌握新税种，在竞争中抢占先机，有效降低企业经营成本。
房地产营业税改增值税有什么影响？营业税改增值税后，减少了重复征税问题，完善了我国的税收制度，使之更加科学合理。对于房地产行业，营改增是得市场竞争更加激烈，促使房地产行业优胜劣汰，当然，对于房价也起到一定的抑制作用。
