房屋租赁合同纠纷(房屋租赁合同纠纷起诉状)
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法算聚持超管解释的理解与适用》是最高人民法院的司法解释，该解释经
最高人民法院审判委员会第1469次会议研究通过，于2009年9月1日正式施行。
在我国经济高速发展和住房制度改革日益深化的推动下，房屋租赁经营方式日益普遍，房
命屋租赁业迅猛发展，
少及年故立级富涌现出许多新情况、新问题，并形成诉讼进入司法领域。近年来，人民法院受理的房屋租赁合同纠纷
案件日益增多。由于相关法律规范比较原则，人民法院在审理房屋租赁合同纠纷
案件中面临很多具体适用法律的难点问题。为统一法律适用，指导各级人民法院及时公正审理房屋租赁合同纠纷案件，促进房屋租赁市场的健康发展
，制定这个司法解释。 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的
[1]，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经
来自济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可
证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房
屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在
一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者体向客船必停具讨答机皮经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时
建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一
审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限
，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批
准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的
九加传员放答用球租赁期间有效。
第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法
伟印议们规规定办理登记备案手续
为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以
纪律更超创于办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方
已经履行主要义务，对方接受的除外。
第
直类律杂五条 房屋租赁合同无效，当事
人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用
费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因
合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、
第十三条市这底兰送圆缩住低伯成、第十四条的规定处理。
第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁
合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下
列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已
经办理登记备案手续的；
（三
关粒质后船略团员迫力）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
并感措黑创里府破短稳 第七条 承租人擅自变
动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
模期宗法材米哪 （一）租赁房屋被司法机关或者
特水力轮误片她采迅没对行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第九
条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆
除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已
协己领超负均免仅翻形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有
；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的
另次联养过错分担现值损失。
第十
才条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者
合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人
间班拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
第二十五条 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
2010年1月31日为政府通知及搬迁的最后期限，原告要求与被告一同去拆迁办办理解除合同手续，被告以不同意拆迁并要求与政府继续谈判索要补偿为由拒绝前往。因租赁房屋停水断电，无法使用，原告无奈在1月31日前已经搬离。根据双方租赁合同第九条第二款约定，由于政府政策等原因导致合同不能全面履行的，租金应当按实际使用时间计算。但经原告多次催要，二被告无正当理由拒不退还剩余租金。
尊敬的审判长、审判员：
1、2009年10月31日，原告与被告签订了房屋租赁合同，合同约定租赁期限为2009年10月31日至2012年10月31日。其中第一年租金为四十万元，第二年的年租金为四十二万元，第三年的年租金为四十四万元，原告已经依约支付二被告第一年租金四十万元及1万元水电费押金。但是，2009年11月30日唐山市城市建设管理领导小组办公室下达了《关于下达南新道南侧第一批企业养殖业拆迁任务的通知》，要求原告租赁院落于2010年1月15日前限期拆除，此前政府也已多次通知并于2010年12月将租赁院落停水断电。致使双方合同目的无法实现。
委托代理人接受原告汽车维修公司的委托，担任原告汽车维修公司诉被告xxx、xx租赁合同纠纷一案原告的一审代理律师，经调查取证了解本案案情及参加庭审，现发表如下代理意见，供法庭参考：
案情简介：史某租赁尹某门脸房一套，合同约定该房屋用于餐饮店，并约定了租金和付款期限等条款。合同签订后，承租人史某开始装修，遭到小区多名业主和物业公司的阻拦，说市政府有明确规定，小区的底商不可以经营餐饮店，会污染环境。史某随即向市政府有关部门进行咨询。市环保局告知，市政府确实有规定，说城镇建成区内按规划属于居民住宅的房屋不得改作或者租赁给他人用作能够产生噪声、振动、油烟、粉尘、异味的饮食、娱乐行业的经营活动用房。否则，办不了环评，也领不了营业执照。眼看经营无望，史某多次找到出租人尹某要求解除合同，返还合同款项，尹某拒绝。于是史某将尹某告上了法庭。
代理意见
对此，作为原告承租人的代理人，我的答复是，首先，法律法规一
房屋租赁合同纠纷案例
原告提起诉讼有事实及法律依据
原告提交的房屋租赁合同、租金及押金证明、收条、水电费证明、在拆迁办主持下与第三人签订的解除租赁协议书以及张xx、宋xx、王x三证人的当庭作证及被告当庭陈述2010年2月初停电，2011年6月开始供电等事实均可证明其一，原、被告租赁关系的合法存在；其二，水电费在2010年1月31日即原告使用期限内由原告实际交付（原告提交的结清至2010年1月30日的电费证明及原告提交的水费显示2010年1月30日前并无拖欠）；其三，因政府拆迁停水停电致使原、被告合同目的无法实现，合同无法继续履行等客观事实。原告提起诉讼有事实依据......【阅读全文】
法律解析：本人作为原告承租人史某的代理人参与诉讼。庭审中，出租人的代理人认为，市政府的规定太隐蔽，虽然颁布，但长期压在领导的办公桌底下，没有其他人知道，出租人根本不知道有此规定的存在。另外，如果合同要解除，承租人也有过错，承租人在租赁房屋前应当对相关的法律风险进行充分的考虑和咨询，不能在签合同前什么都不管，而等到出问题了，全把责任推到出租人身上。
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答：仲裁具有司法行为的效力，一旦判决书生效，当事人不得再以同一纠纷向人民法院提起诉讼。 (2)民事诉讼解决问题 若当事人在房屋租赁合同中约定诉讼方式解决的或者在纠纷发生后没有达成仲裁协议的，可以直接向人民法院 提起民事诉讼 。租赁当事人违反相关规定，致使 租赁合同无效 的，应当依法 承担民事责任 。
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民法典规定房屋租赁合同纠纷如何处理
答：法律分析：处理房屋租赁合同纠纷有四种方式：1、协商解决，如果是小的纠纷，可以协商后自行解决；2、调解解决，找合同当事人以外的第三人(交易市场管理部门或租房中介)出面调解，达成解决纠纷的协议；3、仲裁，租赁合同中约定仲裁条款的，可以申请仲裁解决；4、诉讼，未达成仲裁协议的情况下，可以诉讼解决...
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