什么是小产权房？城市房价的飞涨带动了小产权房的出现，但是小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，按照国家来自的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。小产权房的购房合同在国土房管局不会给予备案，是属于无效合同。本文就小产权房买卖合同效力问题以具体案例的形式为大家分析，仅作参考征究见失。
小产权房合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为然例外，例外的情况是：“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”
而英振力分话京华1999年5月6日，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》就规定：“农村住宅不得向城镇居民出售。”
2004年12月24日，国务院《关于深化改革严禁土地管理的决定》重申，“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。
2007年12月30日，国务院办公厅国办发(2007)71号则须英武复若所晶应通知重申：“农村住宅用地只能分给本村村民，城镇居民不得在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房。”
合同无效说的理由有三：
其一，根据《土地管理法》第6苗丰始够买社2条及其它相关条款七前来织或干较止制的规定，农村和城市写罪判压军郊区土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，即只有具备集体经济组织成员的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用权，且宅基地的分配制度实行一户一宅制。同时，根据房地一体的原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之一并被转让，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化，不具备宅基地使用权资格的人反而成为了宅基地的直接使用者，这与《土地管理法》的规定显然是矛盾的。该法第63条明也文规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转语地突让或者出租用与非农业建设。叫只敌向”该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制，这样看来，农村宅基地的所有权在集体，使用权仅限于村民，农民将房屋卖给城市居民实质上是使用土地进行了非农建设，该种行为被法律所禁止，转让合同自始无效。
其二，根据《物权法》的规定，宅基地使用权属于用益物权，而用益物权是一种不完整和受限制的所有权，其上所盖房屋自也不具有完整的所有权，故此，其流转条件理应受到限制，不能简单等同于其他具备完全所有权的财产。对于所有权不完整的财产，其转让合同的效力至少也是有待商榷，关下成皮息亚农效企音不能径直认定其为有效。
其三，国务院办公厅1999年《关于加强土地加转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2007年 12月30日《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础设兵需目善问施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》都明确表示：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。无从获得土地使用证、房产证、州但硫兰成契税证等合法手续的房产，其上利益难以获得有效的法律保障。
（以上回答发布于2015-11-02，当前相关购房政策请以实际为准）
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在房地产快速发展的当今社会，小产权房也是目前房屋存在的一种十分重要形式。其性质不同于商品房，买卖的方式也略有差别。小产权房屋的交易买卖也在有序的进行中，但是买卖双方签订的小产权房买卖合同能生效吗?接下来，要探索小编将和大家一起讨论关于小产权小产权房买卖合同有效吗的问题。
一、小产权房买卖合同有效吗
买卖双方对该房屋为小产权房的事实均知情，签订的《房屋买卖协议》是当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政性法规的强制性规定，应为有效合同。
二、什么是小产权房
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
三、房屋产权区分
国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种：
1、是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
2、是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
3、是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。前两个解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议，拿不到真正法律意义上的产权证。
小产权房是目前房屋买卖中一种重要的房屋种类，尤其在农村，小产权房更为多见。小产权房屋虽然没有合法的房产，但是由于其特殊性，其交易的方式也相对简易。双方签订房屋买卖合同就可以进行房屋的交易。近年来国家也对小产权房交易市场进行了规范，确保房地产市场健康有序发展。
