农村房屋买卖合同效力之认定(农村房屋买卖合同效力探究)
土地法 第六十
二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，冷其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准
死即苏宗任投钱也盾棉解。
农村村民建住宅，应当符合乡
来自（镇）土地利用总体规划
罗，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民
政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四
十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第七十三条
买卖或
者以其他形式非法转
第烧医求袁远犯汽美让土地的，由县级以上人
苦料逐乐民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用得井或措总体规划擅自将农用地改为建设用
减了影地的，限期拆除在
非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复
土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法
转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员
艺便路断跑句滑即和其他直接责任人
项胜笔连条出员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事倍富试推责任。
名副其实的农村房屋买卖应该是存在的，即买卖完成后买方立即拆除房子拉走建筑材料，造容卫据扩它岁裂随如果买方是为了居住，这实际上是买卖宅基地，只有
言元卷属按益回础层在试点地区才可以，否则就要执行土地法第七
需长何验十犯意换型货脸十三条的规定了
当前在农村房屋买卖纠纷案件中，合同效力的认定系人民法院裁判焦点和难点，而其中的关键问题是农村宅基地使用权能否转让。本文就此问题谈一点浅见，与大家一起交流。
一、宅基地使用权的特点
农村宅基地使用权的特点主要有：一是所有权归村集体；二是主体特定，即限定为本村农民；三是行使时受限制，使用权人仅享有占有和使用的权利，原则上只能建造住宅和附属设施供其自己居住使用，不能出卖或转让；四是无偿性和社会保障性，宅基地使用权作为一种用益物权，涉及9亿农民“安身立命”。目前我国农村缺乏完善的社会保障体系，宅基地使用权是农民生产和生活的基本保障。
二、宅基地取得、行使、转让的特殊性
取得方式上的局限性。实践中，农民取得宅基地的方式主要是以合法审批建房原始取得，另有继承或受赠房屋、购买房屋、土地改革分配房屋等途径。物权法规定宅基地使用权的取得适用土地管理法等法律和国家有关规定。土地管理法第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”由此可以看出，审批取得宅基地使用权，应具备五个条件：一是具有村民资格；二是履行规定程序，村民向本村委会申请同意，经乡政府审核后报县政府土地主管部门审批；三是符合土地规划；四是以户为单位，根据人数确定面积；五是分配的标准和面积，不得超出当地省人民政府的规定。
行使时的排他性和规范性。法律规定，宅基地使用权只能由宅基地使用人行使，任何组织和个人不得侵占、损毁宅基地，因此具有排他性；同时应依法行使，符合法律、法规和国家政策的规定，不得违法扩大面积，也不能以出卖、赠与、入股经营等方式处分宅基地，不得擅自改变宅基地的用途。
农村宅基地使用权可以转让，但必须具备以下条件：一是经本村委会同意；二是转让人与受让人为同村人；三是转让人户口已迁出本村或“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障；四是受让人无宅基地；五是宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。符合上述条件，则可认定农村房屋买卖合同有效。
转让时的限制性。宅基地使用权只能在一定范围内有条件地转让，即经本村委会同意，宅基地使用权可以在本村内随住房的转让而有条件转让。
农村房屋买卖合同的下列情形应认定无效：一是向村外的人出售农村住房，因违反集体成员权属性而无效；但在一审法庭辩论终结前购房人取得了卖房人的在村集体成员资格而可认定有效。二是擅自出售农村住房，未经本村委会批准的无效；但在一审法庭辩论终结前双方当事人补办了审批手续的，可认定有效。三是购房人已有农村住房的，因不符合“一户一宅”的法律规定而无效。四是城镇居民购买农村住房的，因违反国务院的政策规定而无效。五是非自然人（法人或其他组织）购买农村住房的，因其不具有宅基地使用权人的主体资格而无效。
三、农村房屋买卖合同效力的认定
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农村房屋买卖合同的效力要如何认定?
答：法律分析：可以从以下几个方面认定农村房屋买卖合同的效力：购房者的主体资格是否合法。售房者的主体资格是否合格。购房者是否符合申请宅基地的条件。买卖是否经过村民委员会同意。旅游局：《中华人民共和国民法典》
探友特约专家: 金诉律师事务所
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农村房屋买卖合同的效力如何认定
问：农村房屋买卖合同的效力如何认定
答：一、农村房屋买卖合同的效力如何认定1、认定农村房屋买卖合同的效力的标准具体如下：（1）对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效；（2）慎重对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定；（3）对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效。
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