随着我国改革开放进一步深化和城市化进程的不断加快，农村大量剩余劳动力进入城市，把大量的私有房产留在了农村以及其他原因，使一户拥有了多处住宅，这样就出现了大量的农村私有房屋买卖，本案即属此种情况。在此情况下，对该涉及到农村房屋买卖合同效力的认定就不能简单的一律按无效对待或仅仅适用土地管理法第六十二条的规定，地随房走一律认定有效，而是应从宅基地使用权的特点上去把握。一般来说，确认的农村房屋买卖合同有效应符合以下几个条件：1.转让人拥有两处以上的农村住房;2.转让人与受让人应为同一集体经济组织内部成员;3.受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件;4.转让行为已征得集体经济组织同意。因此，本案应确认该房屋买卖合同有效。
本案是一起农村房屋买卖纠纷，农村房屋买卖由于涉及到宅基地使用权的转让，对其效力的认定，司法实践中认定不尽相同，笔者认为，农村宅基地使用权有以下特点：其一，农村宅基地的所有权归集体。在我国，土地分别属于国家和集体所有，而用于建造房屋的土地，也因所有权的不同而分为建设用地和宅基地，建设用地属于国家所有，宅基地则属于集体所有。其二，农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，即属于本集体经济组织特定的成员，农村集体组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。其三，农村宅基地使用权具有有限性，即宅基地原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施，供其居住和使用，不能将宅基地使用权出让和转卖。另外，农村宅基地使用权具有福利性，即农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的或者是交纳很少的费用。
某市人民法院认为，被告睢某在与被告毛-一、毛-二签订房屋买卖协议时，其身份特定，为两原告之子。且原告也曾给他人说过要卖房子，又有说合人睢大从中说合，睢某又持睢-小的土地使用证，因此，毛-一、毛-二有理由相信睢某有代理权，而且对此认为是善意且无过失。睢某以睢-小的名义与毛-一、毛-二签订房屋买卖协议的行为，构成表见
正是基于以上的特点，加之宅基地使用权是农民安身立命之本，在农村一般一户只允许拥有一处宅基地。我国法律法规对农村宅基地使用权的转让采取了限制态度。如：担保法第三十七条规定：“宅基地的使用权不得抵押。”虽然我国土地管理法第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。”没有指明宅基地使用权不得出租、出卖。但其立法本意即在于保护农民的宅基地的专有使用权。
宅基地上房屋买卖纠纷分析
1997年7月25日，睢某与毛-一、毛-二在中间人睢*的说合下，签订了房屋买卖协议，将位于某市某村的一处房产卖予毛-一、毛-二。土地使用证上是睢某之父睢-小的名字，当时双方约定价格为25500元，协议签订后双方款证交清。随后睢*刚即从该房屋内将东西搬走，毛-二、毛-一即搬入该房屋居住至今。睢*刚一直在郑州居住。2006年7月17日，睢某的父母睢-小与耿某以睢某、毛-二、毛-一不经自己同意，擅自出卖自己房屋，严重侵害了自己的合法利益为由，将三人诉至某市人民法院，请求法院确认三被告所订立的买卖房屋协议无效。
宅基地上房屋买卖纠纷判决
